吉首市土地市场管理办法

第一章  总  则

第一条 为建立统一、开放、竞争、有序的土地市场，规范土地使用权交易行为，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规要求，结合本市实际，特制定本办法。

第二条 本市行政区域内国有土地使用权的供应、交易适用本办法。

第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人（除法律另有规定外），均可依照本办法的规定在本市取得土地使用权，并进行开发、利用和经营。

第四条 市自然资源部门负责土地市场的管理和监督。

市财政、税务、发展改革、生态环境、住房城乡建设、水利、林业、统计、审计、司法、交通、市场监督等部门按照各自职责，做好土地市场管理的相关工作。

第二章  土地供应

第五条 市自然资源部门会同市发改、财政等部门定期编制供地计划，报市人民政府批准后及时向社会发布。

第六条 土地供应是指市人民政府第二年准备投放到土地市场上以及用于基础设施建设的土地数量，以及土地的位置、用途、土地规划利用条件等内容的总称。

第七条 土地使用权出让是指市人民政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权价款的行为。

第八条 国有土地出让的方式有招标、拍卖、挂牌和协议出让四种形式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第九条 国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让方案由市自然资源部门报请市人民政府批准后组织实施。

第十条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）其他用地五十年。

第十一条 有下列情形之一的国有建设用地出让，报市人民政府批准后，可以采用协议出让： 

（一）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（二）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（三）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的。但法律规定应当收回土地使用权的除外；

（四）已出让土地宗地周围的零星地块不能进行单体设计和单独使用的；

（五）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

第十二条 工业用地弹性供应按《湖南省自然资源厅关于推进工业用地弹性供应有关问题的通知》（湘自然资规〔2018〕1号）规定办理。

第十三条 土地使用权划拨，是指市人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

第十四条 符合《划拨用地目录》的项目建设用地，由建设单位提出申请，经市人民政府依法批准，可以划拨方式供地。以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合《划拨用地目录》的，应当按改变的土地用途实行有偿使用。

第十五条 划拨土地使用权未经自然资源部门批准，不能转让、出租、抵押。

第十六条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。

对划拨土地使用权，市人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市人民政府根据实际情况给予适当补偿。

第十七条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经市自然资源部门同意，报市人民政府批准。用途变更为住宅、公共管理与公共服务的，变更前应当按照相关规定进行污染状况调查。

第十八条 建设用地供后开发利用全程监管，合同约定或划拨决定书规定的开竣工时间前30日尚未开竣工的项目，市自然资源部门应根据监测监管系统的预警提醒，在系统中提取《开工提醒书》或《竣工提醒书》，并送达土地使用权人，提醒其按期开工或竣工，同时提示其违约风险及违约处理等事宜。对于依法批准延期的，应及时在监测监管系统中更新信息，并按照新的开、竣工时间进行监测监管。

市自然资源部门应当要求土地使用权人按规定在项目开工、竣工时应向市自然资源部门提交《建设项目动工申报书》和《建设项目竣工申报书》，并提供相应的建设用地施工许可证、现场照片、竣工验收证明等材料。

第十九条 市自然资源部门负责本市闲置土地的调查认定和处置工作的组织实施。

第二十条 闲置土地按照下列方式处理：

（一）未动工开发满一年的，由市自然资源部门报经市人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；

（二）未动工开发满两年的，由市自然资源部门报经市人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

第二十一条 有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市自然资源部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第二十二条规定处置：

（一）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；

（二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；

　　（三）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；

　　（四）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；

　　（五）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；

　　（六）政府、政府有关部门的其他行为。

因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。

第二十二条 因本办法第二十一条规定情形造成土地闲置的，市自然资源部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：

（一）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；

（二）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；

（三）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；

（四）协议有偿收回国有建设用地使用权；

（五）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。

市自然资源部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报市人民政府批准后实施。

第三章  土地使用权交易

第二十三条 土地使用权交易，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第二十四条 下列土地使用权交易，应当在市人民政府指定的土地交易场所公开进行：

（一）土地使用权的出让；

（二）土地使用者申请改变土地用途或者改变出让土地使用权，需要按照市场价补缴土地使用权出让价款的；

（三）划拨土地使用权单独或者连同地上建筑物、附着物所有权转让的；

（四）国有企业事业单位或者国有控股企业土地使用权转让的；

（五）为实现抵押权而发生的土地使用权或者连同地上建筑物、附着物所有权转让的；

（六）人民法院判决、裁定涉及土地使用权或者连同地上建筑物、附着物所有权转让的；

（七）法律法规规定应当在当地土地使用权交易场所公开进行的其他土地使用权交易。

土地使用权交易涉及国有企业或者国有控股企业等国有资产转让的，应当依照有关规定到市国有资产管理部门备案。

第二十五条 国有建设用地转让包括出售、互换、赠与等。

第二十六条 出让土地使用权的转让，还应当具备下列条件：

（一）已缴清土地使用权出让价款；

（二）领有不动产权证，地上有建筑物、其他附着物的，还应当有相关产权证明或者地上建筑物、附着物有处分权的证明材料；

（三）已按照土地使用权出让合同约定进行投资开发：属于项目投资的，应完成投资额的25%以上；属于房屋建设工程的，应完成房屋建筑工程的三分之一以上。（须取得具有相关资质的会计事务所出具的专项审计报告）

第二十七条 以出让方式取得土地使用权的，转让后其土地出让的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第二十八条 建设用地使用权转让，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并转让。

第二十九条 国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市人民政府可行使优先购买权。

第三十条 以划拨方式取得土地使用权转让的，经市人民政府批准，依法应补办出让手续，补缴使用权土地出让价款具体比例:住宅用地按评估金额的35%-60%缴纳;商业用地按评估金额的40% -60%缴纳;工业用地按评估金额的25%-60%缴纳;其他用地按评估金额的30%-60缴纳%（具体标准及出让年限见附表）。    

第三十一条 下列土地使用权不得转让:

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本办法第二十六条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十二条 因征地拆迁给原土地使用权人的安置建设用地使用权用于解决被拆迁户的住宅用地，原则上不允许转让。特殊情况确需转让的，须报市人民政府批准(或可由土地储备部门收回，再依法组织出让)。

第四章  出让土地使用权期限届满

第三十三条 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。申请办理出让的按本办法第三十条补缴土地出让金后重新办理协议出让手续。

第三十四条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，市人民政府根据社会公共利益需要，必须提前收回土地使用权的，市自然资源部门应当提前６个月将收回土地的理由、面积、四至范围、收回日期等通知土地使用者，并在收回土地使用权所涉及的范围内公告。至公告规定的日期止，不动产登记部门注销其不动产权证。

第三十五条 依法提前收回土地使用权和地上建筑物、其他附着物的，应当予以补偿。补偿金额由市自然资源部门、房产管理部门根据土地及其地上建筑物、其他附着物使用的年限、性质和开发利用等实际情况与土地使用者协商确定。协商不成的，由市人民政府裁决。

因土地灭失终止土地使用权的，国家对土地使用者一般不给予补偿。土地使用者重新提出用地申请的，市自然资源部门应当依照相关规定优先办理。

第五章  地价管理

第三十六条 市人民政府按相关规定及时更新基准地价并向社会公布。

第三十七条 国有建设用地使用权出让底价由市人民政府组织出让领导小组根据评估结果和政府产业政策进行集体决策。

第三十八条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

第三十九条 国有土地使用权出让收入由税务部门负责征收，税务部门应当按照国库集中收缴制度等规定，依法依规开展收入征管工作，确保非税收入及时足额缴入国库。

第四十条 坚持收支两条线原则，国有建设用地使用权出让收支必须全额纳入财政预算管理。成本支出一律通过财政预算从国有建设用地使用权出让收入中予以安排；市财政局按相关规定按土地纯收益的5%计提土地储备资金。

第六章  土地储备

第四十一条 市自然资源部门应会同财政部门于每年第三季度，组织编制完成下一年度土地储备计划，提交省级自然资源主管部门备案后，报市人民政府批准。

市自然资源部门主管本市的国有建设用地储备工作。国有建设用地储备工作的具体实施，由市土地储备中心承担。

第四十二条 国有建设用地储备范围包括：

(一)依法收回的国有土地；

(二)收购的土地；

(三)行使优先购买权取得的土地；

(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；

(五)其他依法取得的土地。

第七章  附  则

第四十三条 国家机关的工作人员在土地市场管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条 本办法由市自然资源部门负责解释，并组织实施。

第四十五条 本办法自发布之日起施行，《吉首市土地市场管理暂行办法》（吉政办函〔2014) 4号）同时废止。