负责人解读《吉首市物业管理实施细则（试行）》

《吉首市物业管理实施细则（试行）》

政策解读

一、《细则》制定有什么必要性？

答：一是一直没有出台吉首市物业管理的纲领性文件，仅仅依靠《民法典》、国务院《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》《湘西自治州物业管理办法》及住保、物价、住建、规划等部门的各项单项政策，许多部门之间就涉及物业管理范畴缺乏系统对接，在事中事后监管方面，监管缺失、检查任性、执法不力等问题仍然比较突出，公共服务存在不少薄弱环节，办事效率不高，甚至推诿扯皮，服务意识不强，人民群众仍然深受办事慢、办事难之苦。二是源头问题时发未绝，“带病早产小区”时有发生，部分建设单位将未经过综合竣工验收楼盘擅自交付业主、建设单位未经过前期物业招投标衍生“父子物业”、“夫妻物业”、“朋友物业”，导致前期物业承接查验缺失，整个小区形成过程中缺乏有力监督，给业主入住后正常使用房屋、共用部位、共用设施设备等方面留下诸多隐患、严重损害了业主利益。三是对不需要资质只需凭合同即可从事物业服务的物业企业，缺乏有效监管措施，部分物业企业对上级督促交办工作长期处于应付状态、部分物企整体综合素质急待加强。四是用业主授予物业企业“私权领域的管理权”替代部分职能部门的“行政管理权”，物业企业对有违法行为的业主劝阻无效后，部分职能部门缺位，小区违法违规行为无法正常扼制，其他业主归咎物业企业，导致乱象丛

生。五是业主委员会工作缺乏规范引导与监督，部分小区业主利用业委会作为开发建设单位和物业公司妥协的筹码，导致业主缺乏正确的思想主流引领，严重影响小区和谐稳定。

　　二、《细则》起草的主要依据是什么？

　　答：《细则》起草的主要依据是根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》、《关于加强城市住宅小区协同治理的指导意见》（湘建房〔2021〕231号）、湘西自治州物业管理办法》等法律规定，结合吉首市实际制定本《细则》。

三、《细则》的重点内容有哪些？

答：《细则》共9章79条。其中有重点内容17条，如下：

（一）明确部门职能职责，明确物业服务企业、业委会（业主）权力义务。

（二）明确首次业主大会经费（第14条）。

（三）明确管理规约、议事规则内容，并建立全市统一模版（第15条）。

（四）明确业委会产生方式和成员条件（第21.22条）。

（五）修改业委会成员禁止行为，并赋予街道罢免提议权力（第26条）。

（六）明确物业保修金（第34条）。

（七）明确承接查验（第36条）。

（八）明确物业服务企业备案（第39条）。

（九）明确公共区域登记和公示（第40条）。

（十）明确物业服务企业变更物业服务费程序（第49条）。（十一）明确物业服务企业退出手续和移交（第51条）。

（十二）明确专业单位不得采用强制措施（第53条）。

（十三）明确业主的权利、义务（第55.56.57条）。

（十四）修改业主禁止性行为（第58条）。

（十五）明确公共收益指导（第61条）。

（十六）建立联席会议制度（第73条）。

（十七）明确惩处措施（第74条）。

解读机关：吉首市住房和城乡建设局      解读人：谢俊方

联系电话：0743-8520312

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