吉首市人民政府 关于印发《吉首市国有土地上房屋征收与补偿 实施办法》的通知

 JSDR-2017-00003

吉政发〔2017〕9号

吉首市人民政府

关于印发《吉首市国有土地上房屋征收与补偿

实施办法》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，吉首经开区管委会，市直有关单位：

    现将《吉首市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》印发给你们，请严格遵照执行。

 吉首市人民政府

 2017年4月7日

吉首市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

第一章  总  则

第一条  为规范我市国有土地上房屋征收与补偿，维护公共利益，切实保障被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖南省人民政府实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》相关规定，结合实际，特制定本办法。

第二条  在我市国有土地上实施房屋征收与补偿，适用本办法。

第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序合法、公平补偿、结果公开的原则。

第四条  市人民政府为房屋征收主体，负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作；市房产局（以下简称征收部门）负责具体组织实施房屋征收与补偿工作；市发改、住建、规划、国土资源、财政、公安、工商、监察、审计等有关部门及乡镇人民政府、街道办事处依照职责分工，互相配合，协助做好房屋征收与补偿工作。

第五条  征收部门可委托依法设立的房屋征收实施机构承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构不得以营利为目的，房屋征收部门对房屋征收实施机构在委托范围内实施的房屋征收与补偿负责监督，并对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施机构的工作经费，市财政应予保障并据实拨付。

第二章  征收决定

第六条  为保障国家安全，促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定情形，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定；涉及被征收人50户以上的，应经市人民政府常务会研究决定。

第七条  征收决定前工作程序。

（一）由项目建设业主到征收部门提出房屋征收申请，并提交下列资料：

1.房屋征收申请书；

2.发改部门出具的项目立项批文或符合国民经济和社会发展规划证明材料；

3.规划部门出具的符合城乡规划与专项规划的证明材料和划定的项目建设规划红线图；

4.国土资源部门出具的项目符合土地利用总体规划的证明材料；

5.市人民政府组织实施项目建设的相关文件；

6.其他相关资料：保障性安居工程建设和旧城区改建项目除提交前款规定的材料外，还需提交纳入国民经济和社会发展年度计划或调整计划的材料及旧城区改建项目范围内90％以上户数签名同意改建的材料。

（二）由规划部门划定房屋征收范围的红线。

（三）征收部门收到房屋征收申请后，在7个工作日内完成审查工作。对符合规定要求的上报市人民政府，并由市人民政府在房屋征收范围内发布房屋预征通告。房屋预征通告需载明以下内容：

1.征收目的和依据；

2.征收主体和征收部门；

3.征收范围；

4.在预征通告发布后产生的不予补偿内容：新、改、扩建房屋和装修房屋；改变房屋、土地用途；转让、析产、分割、赠与、租赁房屋；新增、变更工商营业登记；新增或扩大养殖和种植等不当增加补偿费用的行为。

（四）征收部门在房屋预征通告发布后，书面通知规划、国土资源、工商、公安等部门暂停办理相关手续并载明不超过1年的暂停期限。

（五）征收部门组织对征收范围内的房屋土地面积、权属、用途及其他实物进行调查登记，并将调查结果在征收范围内公示

7天。对有异议的应及时复核，并将复核结果进行公示。

在调查登记过程中发现没有权证的房屋土地，征收部门应书面上报市人民政府，由市人民政府组织规划、国土资源、房产等部门进行合法性和权属确认，并形成书面材料。征收部门以此作为公示和补偿依据。

（六）征收部门制定房屋征收补偿方案上报市人民政府，由市人民政府组织房产、国土资源、规划、发改、法制、财政等相关部门进行论证，并在房屋征收范围内予以公布；同时公示由规划设计部门提供的用于产权调换房的地点、整体布局图和建房效果图，征求被征收人意见，征求意见的时限不少于30日。

因旧城区改建需征收房屋，多数被征收人对房屋征收补偿方案有异议的，市人民政府组织由被征收人、律师等公众代表参加的听证会。

（七）市人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的房屋征收补偿方案进行及时公布。

（八）项目建设业主筹集的房屋征收补偿资金和用于产权调换房的建设资金应专户储存，并向征收部门提交银行专户储存的资金证明。

（九）由征收部门起草房屋征收项目社会稳定风险评估报告上报市人民政府，由市人民政府组织发改、规划、国土资源、住建、房产、信访、维稳、法制、财政等相关部门进行讨论，并作出征收项目可实施、暂缓实施或不可实施的结论，对可实施的征收项目由市人民政府作出征收决定。

第八条  市人民政府作出征收决定后应及时通告，通告应载明征收补偿方案、行政复议和行政诉讼权利等事项。

第三章  补 偿

第九条  房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人签订。被征收人以房地产权证所载明的产权人为准；没有权证的以房产、规划、国土资源等部门确认的合法权属人为准；产权人亡故的以法定继承人为准；继承人在两人或两人以上的，以享有继承权人协商选定的代表为准；产权人因故不能到现场的，以其经公证机构公证的委托书中代理人为准。

第十条  房地产价格评估机构的选定。

（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息，房地产价格评估机构备选库中具有相应资质的房地产价格评估机构按有关规定报名。

（二）房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合三级或三级以上资质条件的房地产价格评估机构名单，供被征收人协商选定；被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限应当不少于5个工作日。

（三）供被征收人选择的房地产价格评估机构不得少于3家；少于3家的，房屋征收部门应当从房地产价格评估机构备选库中随机邀请。

（四）所有被征收人在规定时间内就选定房地产价格评估机构协商达成一致意见的，将协商结果书面告知房屋征收部门；协商不成的，由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人，按照少数服从多数的原则投票决定，或通过摇号、抽签等随机选定方式确定。

（五）房屋征收部门公布被征收人选定或确定的房地产价格评估机构名单。被征收人协商选定房地产价格评估机构的，协商过程应当公开；房屋征收部门组织被征收人通过投票决定或随机选定确定房地产价格评估机构的，应当由公证机构依法公证。 征收部门与选定的房地产价格评估机构签订委托评估协议。 

第十一条  被征收房屋和用于产权调换房屋的评估时点为房屋征收决定发布之日。

（一）房屋征收部门将房地产价值评估机构提供的被征收初评结果在征收范围内公示7天，有异议的由房地产价格评估机构进行解答或修正。

（二）征收部门将房地产价格评估机构提供的被征收分户评估报告交给被征收人。对评估结果有异议的被征收人，应在收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构书面申请复核评估。被征收人或征收部门对复核结果有异议的，应在收到复核结果之日起10日内向湘西自治州房地产估价专家委员会申请鉴定。

第十二条  被征收房屋补偿及奖励。

（一）按市场评估价格对房屋和使用的宅基地进行补偿。

（二）按市场评估价格对挡土墙、围墙、硬化坪、水池等不能搬移的附属物进行补偿。

    （三）按市场评估价格对房屋装饰装修进行补偿。

（四）按国家规定的标准对不能搬移的果木花卉进行补偿。

（五）停产停业的损失补偿。

1.设备迁移和安装按协商价格进行补偿，协商不成的以市场评估价格进行补偿。

2.征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，每月按照被征收房屋评估价值的7‰给予补偿。被征收人认为生产、营业损失超过前款规定标准的，应向征收部门提供房屋征收前一年度实际经营效益等相关证明材料，由房地产价格评估机构进行评估，并按评估结果进行补偿。生产、营业损失补偿时限从征收补偿协议签订之日起18个月以内。

3.未经法定机关批准，将住宅用房改作生产经营用房的，其停产停业损失不予补偿，但对已取得合法营业执照和税务登记证的，可按房屋征收前一年度实际生产经营月平纯利润的60%进行补贴。补贴时限从征收补偿协议签订之日起12个月以内。被征收人对生产经营月平纯利润有异议的，以房地产价格评估机构评估的结果为准。

4.未经法定机关批准将非住宅用房改变用途的，按原用途计算停产停业损失。

5.房屋出租的按已签订的协议中载明的出租金额补偿，时限为12个月。没有签订协议的，参照周边邻近同类房屋租金进行补偿。

（六）搬迁补偿。被征收住宅房屋在80m²（含80m²）以下的补偿2000元，超出面积部分按10元/m²标准计算补偿。

（七）临时安置补偿。

1.选择货币补偿，按每户每月1000元标准，一次性补偿12个月。

2.选择产权调换，按每户每月1000元标准，补偿时限为12个月；因到期不能提供用于产权调换房的，在超时限里，每户每月补2000元至交房之日止。

3.征收部门统一对被征收人临时安置的，不予补偿，安置时限为12个月。因到期不能提供用于产权调换房的，在超时限里，每户每月补偿1000元至交房之日止。

（八）搬迁奖励。被征收人在征收签约规定期限内签订房屋征收补偿协议并按约定时间搬迁完毕，并将被征收房屋的权属证书、土地使用证及房屋钥匙交清后，按其被征收房屋的建筑面积（简易偏杂房除外）每平方米奖励按下列规定进行：

1.从征收决定发布之日起30日内奖励300元；

2.从征收决定发布之日起30日以上至签约规定期满日内奖励200元。

本办法规定的搬迁补偿标准、临时安置补偿标准和奖励标准，在本办法实施2年后，由市人民政府按实际情况进行调整。

第十三条  房屋征收补偿分为货币补偿和产权调换两种方式，被征收人可选择其中一种方式。

（一）被征收人选择货币补偿的除按本办法第十二条规定补偿奖励外，本办法第十二条中第（一）（二）（三）款计算其补偿之和按下列计算标准给予补贴：

1.从征收决定发布之日起30日内按完成拆迁的按30%给予补贴；

2.从征收决定发布之日起30日以上至60日按20%给予补贴；

3.从征收决定发布之日起60日以上至签约规定期满日内按10%给予补贴。

（二）被征收人选择产权调换方式的可按下列规定进行：

1.根据“节约土地，提高土地利用率”的原则，在城区征收私有房屋不予进行一户一宗土地建房的产权调换方式（上级人民政府有明确规定的除外）。

2.产权调换按被征收房屋与用于产权调换的房屋价值相等的方式进行调换（上级人民政府有特别规定的，按特别规定进行调换）。

被征收房屋低于50㎡且家庭贫困（享受城市最低生活保障或经社区和街道办事处审核证明人均年收入低于8000元的家庭），在市区无房屋居住的被征收人，选择用于产权调换房不超过60m²（3口人及以上的家庭可选90㎡）的，按前款规定的调换方式计算需其出资的差价部分，由市人民政府给予补贴。

3.被征收人选择用于产权调换的房屋，需交纳物业管理费的，市人民政府给予补贴。具体按房屋建筑面积1.2元/m²计算，补贴120个月。

4.用于产权调换房，被征收人按搬迁完毕被征收房屋的先后顺序进行选择。

5.单位办公用房、学校、医院、直管公房等不宜采取货币补偿方式征收的，按等面积和房地产评估价值进行产权调换和结算。

 第十四条  征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照房地产抵押相关规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门按照协议对被征收人给予补偿；达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应将补偿款向公证机构办理提存。对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。

第十五条  实施房屋征收应先补偿、后搬迁。市人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　第十六条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报市人民政府。市人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以通告。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。

　　第十七条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　市人民政府在申请人民法院强制执行前，应依法书面催告被征收人履行搬迁义务。

　　申请人民法院强制执行的，市人民政府应按照规定提交作出补偿决定的相关文件、被申请人的基本情况，并附具补偿金额、专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点及面积等材料。

　　第十八条  房屋征收部门应依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人公布。

市审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章  法律责任

　　第十九条  房屋征收部门或政府抽调参与房屋征收的工作人员在房屋征收与补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条  采取暴力、威胁或违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第二十一条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第二十二条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第二十三条  房地产价格评估机构或房地产估价师出具虚假、有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第二十四条  本办法自发布之日起施行,《吉首市人民政府办公室关于印发<吉首市国有土地上房屋征收与补偿实施办法>的通知》（吉政办发〔2014〕37号）同时废止。