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2017年全州房地产运行情况分析

发布时间:2018-02-26 21:23:48     稿件来源:
 

2017年,受州内开发热点减少、新开工项目拉动力不足等因素的影响,全州房地产投资增速大幅下降,全年均处于低位运行状态。但随着全州居民收入的稳步增长,居民居住观念的逐步改变,商品房成为更多居民的住房选择,全年全州商品房销售实现了快速增长。

  一、房地产运行的基本情况

  (一)房地产开发投资大幅下降。1-12月,全州房地产开发投资44亿元,下降18.7%,增速比1-11月回升16.3个百分点,比去年同期下降22.5个百分点,比全州固定资投资增速低30.7个百分点。其中住宅投资30.2亿元,下降12.8%;商业营业用房投资10.3亿元,下降20.3%。分县市来看,全州共5个县市房地产实现增长,增速居前三位的县市为花垣县、永顺县、泸溪县,分别为231%98.2%89.4%;增速下降的三个县市为古丈县、凤凰县、吉首市,分别下降88.2%53.6%46.9%

  (二)商品房开发面积小幅增长。1-12月,全州商品房施工面积796.9万平方米,增长4.6%。其中本年新开工面积170.6平方米,增长2.6%;住宅施工面积621.4万平方米,增长4.8%,其中本年新开工面积125.2万平方米,增长15.6%;商业营业用房施工面积112.3万平方米,同比增长12.4%,其中本年新开工面积37.9万平方米,下降5.8%

  (三)商品房销售面积、销售额快速增长。1-12月,全州商品房销售面积144.1万平方米,增长11.8%,增速较1-11月回落4.1个百分点。其中住宅销售面积121.3万平方米,增长2.6%;商业营业用房销售面积20.9万平方米,增长111.4%。商品房销售额56.1亿元,增长29.9%,增速较1-11月回落9.2个百分点。其中住宅销售额40.3亿元,增长15%,住宅销售均价3322/平方米,增长357/平方米,均价增长12.1%,增速较去年同期回落1.9个百分点;商业营业用房销售额15.1亿元,增长95.1%

   

  

                                              

  

  二、存在的问题

  (一)全州房地产开发规模扩张放缓趋势有所改善,但投资增长仍然乏力。随着全州城镇化逐步推进,围绕各县市核心区域开发项目陆续开工建设,一大批重大开发项目在60州庆前先后建成,全州房地产开发规模逐步扩大,有力推动了全州房地产开发市场的快速发展。从今年全年来看,全州商品房施工面积从9月后实现增长,9月后新入库项目12个,同比增加2个,商品房施工面积50.4万平方米,增长54.1%,拉动全州商品房施工面积增长2.3个百分点,减缓了全州商品房施工面积的下滑趋势,是全州房地产开发新的增长动力。但随着居民住房刚需下降和国家调控房地产政策力度加大,以及房地产市场自身消化周期等诸多要素影响,几个开发市场活跃县市的投资增速先后下降,其中吉首市下降46.9%,凤凰县下降53.5%,全州房地产开发增长难度加大。

  (二)项目建设超计划投资、建设周期过长的问题仍突出。受项目基建地质环境、物价因素、施工标准等诸多因数的影响,州内部分房地产开发项目存在建设周期过长、超计划投资的情况,既增加了企业投资成本,又延长了资金回笼周期,加大了企业运营难度。1-12月,全州入库项目共132个,其中累计完成投资超计划投资的项目共46个,占全部项目的34.8%,这部分项目共超出计划投资21.7亿元,平均每个项目超计划投资4700万元以上,超出部分占原计划投资的21.8%,平均建设周期为52个月以上,截止今年12月,仍有23个项目未竣工。

  (三)房地产开发投资区域分化仍较突出。吉首市作为州府所在地,凤凰县作为全州的旅游名片,拥有区域、交通、资金、教育、市场需求等多方面的优势,近年来,这两个县市的房地产开发得到长足发展。2010年至今,吉首市、凤凰县分别完成房地产开发投资201.7亿元、32.54亿元,占全州房地产开发投资分别为67.6%10.8%,完成投资占比接近全州总量的80%,远远高于其余六个县市的总量之和。但由于开发热点和有效购买力的相对减少,2017年,吉首市、凤凰县开发投资大幅下降,分别下降46.9%53.5%,直接导致全州房地产投资大幅下降。

  三、有关建议

  党的十九大报告中提出的“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”这不仅是今后房地产调控和改革的政策导向,更是重大的民生承诺,同时也为房地产平稳健康发展指明方向。要充分利用新型城镇化推进的政策机遇,从供给与需求两端发力,短期与长期政策相结合,市场主导与政府引导配合,建立健全长效机制促进全州房地产开发市场稳定健康发展。

  (一)围绕调控目标制定长效机制。科学规划,统筹发展,围绕调控目标,正确处理好政府与市场的关系,做好政府引导,相关部门着力从金融、土地、财税、法律、投资政策等方面出台有关政策及实施细则,实行差别化调控政策,真正实现满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。迈开市场的腿,让市场在房地产开发投资中起决定性作用,鼓励多主体参与到建设中,形成高端有品质、中端有供给、低端有保障的多层次产品供给体系,以满足不同层次需要。

  (二)围绕发展差距分类精准施策。各县市要充分考虑各地差异化因素,在土地供给、项目储备、产业调整方面精准施策,确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应,充分发掘刚性需求和改善性需求,就发展机遇、发展规模、实现路径、政策支持、项目储备等做好规划和安排。

  (三)围绕项目建设强化跟踪服务。相关主管部门加强对在建项目的跟踪服务工作,加大对市场前景好、项目品质优、民生功能全的在建项目的支持力度,及时发现项目推进中遇到的土地征拆、水电供给等问题,积极统筹协调解决,确保项目顺利竣工交付。同时,要关注由于各种因素导致的建设进度放缓、甚至是有停建风险的项目,整合资源推动项目顺利实施,避免由于房开企业违约带来的社会隐患。

  (四)围绕资金保障优化金融服务。积极拓宽融资渠道,多渠道、多举措、多方式解决房开企业融资难的问题。充分发挥各级金融机构的金融职能,积极开发适应房地产企业的金融品种,保证在建项目的资金投入,防范资金断裂风险,做好项目风险评估,鼓励、引导社会资金投入优质项目建设。同时要引导房地产开发企业提升风险防范能力,拓展融资能力,减少对银行贷款的绝对依赖性。